SOLUZIONI PARERE DIRITTO CIVILE ESAME AVVOCATO 2011 TRACCIA 1

L’agenzia immobiliare Beta, aveva ricevuto da Mevia un mandato per la vendita di un immobile di sua proprietà. L’incarico era stato conferito in forma scritta con validità di un anno.
Alla scadenza, non avendo l’agenzia immobiliare reperito un acquirente per detto immobile, Mevia aveva revocato per iscritto il mandato.
Mevia concludeva successivamente la vendita del suo bene, a mezzo dell’intervento di altra agenzia immobiliare, la Delta, alla quale la vendita era stata segnalata dalla agenzia Beta.
Il candidato assunta la veste di difensore della agenzia Beta, rediga motivato parere esponendo le problematiche sottese alla fattispecie in parola, in particolare l’ventuale riconoscimento parziale della provvigione.

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Cass., sez. III, 8 luglio 2010, n. 16157

In caso di pluralità di mediatori, il diritto di ciascuno di essi ad ottenere una quota della provvigione sorge a condizione che sia provato il nesso di concausalità obiettiva tra l’attività svolta da ognuno e la conclusione dell’affare.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto 12 novembre 1998 la Venezia Case S.a.s. ha convenuto in giudizio, innanzi al pretore di Verona, M.R. e C. G. – rispettivamente acquirente e venditrice dell’appartamento sito in (OMISSIS) – chiedendone la condanna al pagamento della somma di L. 4.650.000 oltre IVA ciascuna – o della minore somma di giustizia – a titolo di compenso per l’attivita’ di intermediazione svolta da essa attrice in occasione della vendita del descritto immobile.
Costituitesi in giudizio le convenute hanno resistito alla avversa pretesa facendo presente che il contratto inter partes era stato concluso tramite la intermediazione della Fime s.r.l. cui esse concludenti avevano corrisposto il compenso richiesto si’ che nulla era dovuto alla attrice.
Svoltasi la istruttoria del caso il tribunale di Verona – succeduto ex lege alla soppressa Pretura – con sentenza 20 aprile – 7 giugno 2001 ha rigettato la domanda attrice con condanna di quest’ultima al pagamento delle spese di lite, atteso che non era stato provato l’intervento mediatorio dedotto in citazione.
Gravata tale pronunzia dalla soccombente Venezia Case s.a.s., nel contraddittorio della M. e della C. che, costituitesi in giudizio, hanno resistito alla avversa impugnazione, la Corte di appello di Venezia con sentenza 24 ottobre – 7 dicembre 2005 in riforma della decisione del primo giudice ha condannato le appellate, in solido tra loro, al pagamento, in favore della societa’ appellante, della quota di provvigione ad essa spettante in relazione all’affare concluso tra le stesse, pari a Euro 800,00 ciascuna e, cosi’, complessivamente, Euro 1.600,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo e spese del doppio grado di giudizio.
Per la cassazione di tale ultima pronunzia notificata il 30 marzo 2006, hanno proposto ricorso, con atto 4 maggio 2006 C. G. e M.R., affidato a 5 motivi e illustrato da memoria.
Resiste, con controricorso, la Venezia Case s.a.s. di Battocchia Loreno.

MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Nel corso del giudizio di primo grado, nel costituirsi in giudizio – hanno evidenziato i giudici di appello – la acquirente M. riconobbe confessoriamente l’intervento di Venezia Case s.a.s. la quale si era limitata a farle visionare l’appartamento.
Una volta riconosciuto tale inconfutabile – ma sufficiente – presupposto di fatto del diritto del mediatore a ricevere una provvigione proporzionata al peso del suo intervento, nell’oggettiva presenza dell’altro mediatore FIME s.r.l. gia’ retribuito – prosegue la sentenza impugnata – spettava al giudice dare la corretta qualificazione giuridica alla fattispecie non potendosi respingere la domanda come non provata. In particolare:
- dalla circostanza della visita all’immobile da parte della M. si evince che la venditrice C. aveva dato incarico alla Venezia Case s.a.s. di ricercare un possibile acquirente (posto che altrimenti opinando non si vede come i suoi incaricati potessero essere nella disponibilita’ delle chiavi e dei locali);
- la suddetta visita – che si e’ svolta un mese prima dell’intervento della FIME s.r.l. – si e’ risolta in modo positivo e deve, pertanto, ritenersi che le parti si siano avvalse entrambe consapevolmente dell’opera della Venezia Case s.a.s.;
- l’utilizzo da parte delle appellate dell’opera mediatrice della societa’ appellante comporta che le appellate stesse siano tenuto a retribuire anche il primo mediatore, in relazione all’opera concretamente da lui prestata, essendo irrilevante che la stessa sia stata limitata alla visita dei locali e che successivamente altro mediatore si sia attivato fino al rogito (provvedendo altresi’ alle pratiche del mutuo e della intestazione a soggetto minorenne);
- tenuto conto della diversa, oggettiva consistenza dei due interventi mediatori causalmente efficienti alla conclusione dell’affare, stimasi congrue liquidare in favore dell’appellante una provvigione di Euro 800,00 a carico di ciascuna parte, quale quota mediatoria da assegnare al primo mediatore, ai sensi degli artt. 1755 e 1758 c.c., quota spettante gli anche nel caso i due mediatori siano intervenuti in fasi successive e non in esecuzione di un medesimo incarico.
(Omissis)
3.2. Giusta la testuale, previsione dell’art. 1758 c.c. – contemporaneamente – se l’affare e’ concluso per l’intervento di piu’ mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota di provvigione.
Contrariamente a quanto assume la sentenza impugnata – e la difesa della controricorrente – e’ palese, alla luce della stessa formula normativa che perche’ sussista una ipotesi di pluralita’ di mediatori e sorga, di conseguenza, in capo a ciascuno di essi il diritto a una quota della provvigione, non e’ sufficiente che piu’ mediatori abbiano prospettato, alle stesse parti lo stesso affare, ma che gli stessi, ancorche’ agendo separatamente uno dall’altro, abbiano concorso alla conclusione dell’affare.
In altri termini, come avverte una giurisprudenza piu’ che consolidata di questa Corte regolatrice, da cui totalmente e senza alcuna motivazione, totalmente prescinde la sentenza gravata, non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento di un mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate.
Solo qualora detta assoluta autonomia della seconda attivita’ di mediazione non sussista e l’affare sia concluso per l’intervento di piu’ mediatori, (congiunto o distinto, contemporaneo o successivo, concordato o autonomo, in base allo stesso incarico o a piu’ incarichi) a norma dell’art. 1758 c.c. ciascuno di essi ha diritto ad una quota di provvigione (Cass. 18 marzo 2005, n. 5952).
Come precisa la giurisprudenza di questa Corte da ultimo richiamata (in particolare, Cass. 18 marzo 2005, n. 5952, specie in motivazione), il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera dello stesso svolta e, pur non essendo richiesto che tra l’attivita’ del mediatore e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ne’ essendo necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo, e’ tuttavia necessario che – anche quando il processo di formazione della volonta’ delle parti sia complesso e protratto nel tempo e altri soggetti si adoperino per la conclusione dell’affare – la messa in relazione da parte del mediatore costituisca pur sempre l’antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare (Cass. 8 marzo 2002, n. 3438; Cass. 2 agosto 2001, n. 10606; Cass. 5 luglio 2001, n. 9078).
Non sussiste – invece – il diritto del mediatore alla provvigione, quando una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell’affare cui le parti siano successivamente pervenute e’ indipendente dall’intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto d’iniziative nuove, assolutamente non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicche’ possa escludersi l’utilita’ dell’originario intervento del mediatore (Cass. 18 marzo 2005, n. 5952; Cass. 15 maggio 2001, n. 6703).

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Cass., sez. III, 11 giugno 2008 n. 15484

In materia di mediazione, l’art. 1758 c.c. non ha carattere di disposizione speciale rispetto al precedente art. 1755, per cui, anche quando la conclusione dell’affare sia stata determinata dall’attività intermediatrice di più persone, soggetto obbligato al pagamento della provvigione è sempre e soltanto ciascuna delle parti tra le quali è stato concluso l’affare, mentre la pluralità dei mediatori comporta, data la divisibilità dell’obbligazione, l’applicazione della regola di cui all’art. 1314 c.c.; pertanto, poiché ciascuno dei mediatori, ai sensi del citato art. 1758 c.c., ha diritto ad una quota della provvigione, l’obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettantegli, salvo che sia stata pattuita la solidarietà dell’obbligazione dal lato attivo, nel qual caso è liberatorio il pagamento dell’intera provvigione ad uno solo dei mediatori e gli altri hanno azione esclusivamente contro quest’ultimo per ottenere la propria parte.

Cass., sez. III, 24 gennaio 2007, n. 1507

In tema di mediazione, quando l’affare sia concluso con l’intervento di più mediatori (congiunto o distinto, contemporaneo o successivo, concordato o autonomo, in base allo stesso incarico o a più incarichi) a norma dell’art. 1758 c.c., ciascuno di essi ha diritto ad una quota di provvigione. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva negato l’applicabilità dell’art. 1758 c.c. poiché i due mediatori avevano agito l’uno all’insaputa dell’altro, non cooperando di comune intesa fra di loro, né giovandosi ciascuno dell’attività dell’altro per la conclusione dell’affare).

Cass., sez. III, 18 marzo 2005, n. 5952

La mediazione va tenuta distinta dal conferimento di un mandato poiché, nell’incarico alla mediazione, perché sorga il diritto alla provvigione è necessario verificare, giusta disposto dell’art. 1755 c.c., se “l’affare si è concluso”, bastando a tal fine che la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera svolta, ancorché quest’ultima consista nella semplice attività di reperimento e nell’indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione dell’affare, sempre che l’attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, poi valorizzata dalle parti. Ne consegue che anche nel caso di mediazione negoziale atipica (cd. mediazione unilaterale), se dopo la scadenza dell’incarico il mediatore reperisce l’altro contraente, una volta che l’affare si concluda, egli avrà diritto alla provvigione.
Per contro non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate.
Qualora detta assoluta autonomia della seconda attività di mediazione non sussista e l’affare sia concluso per l’intervento di più mediatori, (congiunto o distinto, contemporaneo o successivo, concordato o autonomo, in base allo stesso incarico o a più incarichi) a norma dell’art. 1758 c.c. ciascuno di essi ha diritto ad una quota di provvigione. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva negato efficacia causale all’attività di mediazione del primo mediatore, poiché solo il secondo aveva appianato difficoltà e divergenze, senza valutare se l’attività svolta dal primo mediatore, che pure aveva messo in relazione le parti attraverso una proposta giunta fuori del termine contrattuale, era stata presupposto dell’ulteriore attività svolta dal secondo mediatore).

Cass. 7 agosto 1997 n. 7311

L’art. 1758 c.c. configura un’ipotesi di obbligazione parziaria: il soggetto che ha concluso l’affare può considerarsi liberato dalla sua obbligazione solo quando abbia corrisposto a ciascun mediatore la quota spettantegli, salvo che sia stata pattuita la solidarietà dell’obbligazione dal lato attivo, nel qual caso è liberatorio il pagamento dell’intera provvigione ad uno solo dei mediatori e gli altri hanno azione esclusivamente contro quest’ultimo per ottenere la propria parte ().