Esame avvocato 2013 – Soluzione dell’atto di diritto civile

Tizio e Caio con scrittura privata, in data 20.06.1991, avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita in virtù del quale Tizio si era obbligato a trasferire a Caio la proprietà di un appartamento sito in Roma per il prezzo di 750 milioni di lire. Il contratto prevedeva che il pagamento del prezzo sarebbe avvenuto per una parte, pari alla somma di 150 milioni di lire, al momento della stipula del preliminare, per una parte in tre rate di 100 milioni ciascuna, senza determinazione del tempo del pagamento delle stesse, per il residuo al momento della stipula del contratto definitivo; la conclusione del contratto definitivo sarebbe avvenuta nel termine di 30 giorni dalla formalizzazione della richiesta di stipula da parte di Tizio. Nel contratto preliminare si prevedeva, inoltre, che al momento della sottoscrizione dello stesso Tizio avrebbe consegnato a Caio le chiavi dell’appartamento così garantendogli la piena disponibilità del bene. In esecuzione dell’accordo concluso e contestualmente alla stipulazione del preliminare, Caio versava un assegno circolare di 150 milioni di lire e riceveva da Tizio le chiavi dell’appartamento. Successivamente Caio effettuava il pagamento di due sole rate da 100 milioni di lire e Tizio non richiedeva il pagamento di quanto ulteriormente pattuito né formulava la richiesta di stipula del contratto definitivo.
Caio nel novembre del 2012 ha convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma Tizio chiedendo accertarsi che egli era divenuto proprietario del bene per usucapione. A sostegno delle proprie ragioni Caio ha dedotto di essere stato l’unico possessore dell’appartamento di cui al preliminare di vendita, fin dal giugno del 1991 e di aver agito sostenendo tanto le spese di condominio che quelle necessarie all’ordinaria manutenzione. Assunte le vesti del legale di Tizio, il candidato rediga l’atto giudiziario ritenuto più utile alla difesa del suo cliente.

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TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
sez. … – G.I. … – udienza del … rg. …
Per: Tizio, nato a … e residente a …, in via …, c.f. …, elettivamente domiciliato in …, alla via
…, presso lo Studio dell’Avv. …, c.f. …, che lo rappresenta e difende in virtù di giusta delega in calce al presente atto.
L’Avv. … dichiara di voler ricevere le comunicazioni di cancelleria al numero di fax
… e/o all’indirizzo di posta elettronica certificata …;
- convenuto
Contro
Caio, con l’Avv. …
- attore
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COMPARSA DI COSTITUZIONE E RISPOSTA
CON DOMANDA RICONVENZIONALE NELL’INTERESSE DI TIZIO
Nel costituirsi in giudizio, Tizio contesta integralmente quanto ex adverso dedotto ed eccepito per le ragioni che seguono.
FATTO
- Con scrittura privata del 20.06.1991, Tizio e Caio stipulavano un contratto preliminare di compravendita in virtù del quale Tizio si obbligava a trasferire all’attore un immobile sito in Roma (e meglio identificato al NCF, foglio …, particella …, subalterno …, categoria …) per il prezzo di 750 milioni di lire (doc. 1).
- Nella medesima occasione, ai fini del pagamento dell’appartamento, le parti convenivano il versamento di un acconto, da parte di Caio, pari a 150 milioni di lire, al momento della stipula del contratto preliminare e, per la restante somma, prevedevano il versamento di tre rate da 100 milioni (senza alcuna determinazione del tempo di pagamento delle stesse).
- Inoltre, Tizio e Caio pattuivano la corresponsione del residuo al momento della stipula del contratto definitivo, che sarebbe dovuta intervenire entro 30 giorni dalla richiesta da parte di Tizio.
- Da ultimo, gli odierni contendenti stabilivano che, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, Tizio avrebbe consegnato a Caio le chiavi dell’appartamento, immettendolo nell’immediata disponibilità del bene.
- Caio entrava nella disponibilità dell’immobile e, dopo aver versato l’iniziale somma di 150 milioni di lire, pagava altresì regolarmente a Tizio le prime due rate previste nel preliminare, dell’importo di 100 milioni di lire ciascuna.
- Caio non ha ancora versato a Tizio la terza rata da 100 milioni di lire e, a sua volta, Tizio non ha domandato all’attore di stipulare il contratto definitivo.
- Ciò premesso, Caio ha convenuto Tizio in giudizio al fine di accertare di aver conseguito per usucapione la piena proprietà dell’immobile per cui è causa, adducendo di avere posseduto l’appartamento ininterrottamente sin dal 1991 e di aver sostenuto tutte le spese condominiali e di manutenzione ordinaria dello stesso (doc. 2).
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La domanda avanzata da Caio risulta infondata per le ragioni di seguito esposte in
DIRITTO
a) Inesistenza dell’animus possidendi.
- L’art. 1158 cod. civ. disciplina l’istituto dell’usucapione, prevedendo che la proprietà dei beni immobili e i diritti reali di godimento sui medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.
- La pretesa attorea di acquisto della proprietà per usucapione è destituita di fondamento, posto che risulta totalmente assente l’animus possidendi.
- In prima battuta, pare opportuno ricordare che, nel caso di specie, viene in rilievo un “contratto preliminare ad effetti anticipati”, vale a dire una fattispecie in cui le parti, sulla scorta dell’avvenuta stipulazione del contratto preliminare, prevedono di anticipare tutte o solo alcune delle prestazioni costituenti l’oggetto della pattuizione definitiva.
- Va tuttavia osservato che, conformemente a quanto dichiarato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte (Cass., S.U., 27 marzo 2008 n. 7930), ove venga convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto il contratto preliminare conserva i suoi effetti meramente obbligatori e la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda su un contratto di comodato funzionalmente collegato a un contratto di mutuo avente ad oggetto le somme anticipate a titolo di prezzo.
- Detto collegamento negoziale consente alle parti di perseguire un risultato economico complesso, che viene realizzato non già per mezzo di un autonomo e nuovo contratto, ma attraverso una pluralità coordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma sebbene ciascuno sia concepito, funzionalmente e teleologicamente, come collegato con gli altri (Cass., n. 13164/2007).
- Come accaduto nel caso di specie, nel giugno 1991 le parti hanno stipulato un preliminare di vendita di immobile con effetti anticipati e il promissario acquirente Caio, prima della stipula del contratto definitivo, è stato immesso nella detenzione del bene, mediante consegna delle chiavi dell’appartamento sito in via Roma.
- Tuttavia, “la materiale disponibilità della res nella quale il promissario acquirente viene immesso, in esecuzione del contratto di comodato, ha natura di detenzione qualificata esercitata nel proprio interesse ma alieno nomine e non di possesso” (Cass., S.U., n. 7930/2008 cit.; più recentemente, cfr. Cass., n. 16629/2013).
- Difatti, nella fattispecie per cui è causa v’è stata l’esecuzione della traditio della res e una parte del pagamento del prezzo convenuto, elementi questi non incompatibili con l’intento dei contendenti di stipulare un contratto preliminare di compravendita. Orbene, come si diceva, Tizio e Caio hanno anticipato non gli effetti del contratto di compravendita, ma soltanto quelle prestazioni che della compravendita costituiscono l’oggetto: vale a dire, la consegna del bene verso il pagamento di una parte del prezzo. Diversamente opinando, si sarebbe altrimenti in presenza non di un contratto preliminare, ma di un contratto definitivo.
- Pertanto, configurandosi nel caso di specie la materiale disponibilità dell’immobile come detenzione qualificata (e a nulla rilevando che Caio abbia pagato le spese condominiali e quelle necessarie per l’ordinaria manutenzione del bene) e non come possesso utile ad usucapionem, la domanda attorea è infondata.
- Tra l’altro, alcun atto di mutamento della detenzione in possesso (ex art. 1141 cod. civ.) era prima d’ora (rectius, prima dell’instaurazione del presente giudizio) mai stato posto in essere da Caio: sicché il solo trascorrere del tempo è stato sinora del tutto irrilevante ai fini dell’acquisto del diritto di proprietà dell’immobile a titolo originario (ex plurimis, cfr. anche Cass., n. 4332/2013).
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b) Domanda riconvenzionale di rivendica.
- Appurata l’infondatezza della pretesa attorea, attraverso il presente giudizio Tizio ha interesse ad accertare la sua piena ed esclusiva proprietà del bene per cui è causa, posto che solo la stipulazione del contratto definitivo – non ancora intervenuta – potrà dirsi idonea a produrre effetti traslativi in capo a Caio.
- Invero, detto interesse sorge proprio in conseguenza della domanda giudiziale proposta da quest’ultimo, posto che, attraverso l’atto di citazione notificato a Tizio, si è configurata una interversio possessionis, utile, con il trascorrere del tempo, a dare corso a un possibile acquisto a titolo originario della proprietà dell’appartamento da parte dell’attore. Ragion per cui, attraverso la presente domanda riconvenzionale di rivendicazione (ex art. 948 cod. civ.), il convenuto intende sin d’ora interrompere il possesso ad usucapionem di Caio e ottenere l’immediata restituzione del bene.
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Tutto ciò esposto, Tizio ut sopra rappresentato, difeso e domiciliato, chiede che vengano accolte le seguenti
CONCLUSIONI
Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
In via principale
- rigettare la domanda attorea in quanto, per le ragioni esposte in narrativa, infondata in fatto e in diritto;
In via riconvenzionale
- accertare il diritto di proprietà esclusiva di Tizio sul bene immobile sito in Comune di Roma e distinto al N.C.F. al foglio …, particella …, subalterno …, categoria …;
- ordinare la restituzione del medesimo bene immobile al proprietario Tizio.
In ogni caso, con vittoria di spese e competenze del presente giudizio, oltre a IVA e CPA come per legge.
Ai fini della determinazione del contributo unificato, si dichiara che la spiegata
domanda riconvenzionale non modifica il valore della causa.
Si allegano i seguenti documenti:
1. copia del contratto preliminare del 20.06.1991;
2. copia dell’atto di acquisto del bene immobile da parte di Tizio
3. atto di citazione notificato.
Con riserva di articolare ulteriori mezzi di prova, produrre documenti e indicare i nominativi di eventuali testi nei termini di cui all’art. 183 c.p.c.
Salvis iuribus
Con ossequio
Data-luogo
Avv. …

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